mid'ortho a écrit :... le notaire est LE pro spécialiste des SCI, du droit fiscal et des rédactions d'actes: pourquoi s'en méfier a priori ?

Les notaires, je ne sais pas...mais en tout cas ce n'est pas le cas de tous les avocats... Celui qui a rédigé nos statuts a fait quelques boulettes... Visiblement, ça relevait de compétences bien spécialisées.

Bonjour,
J'ai constitué une SCI avec une collègue, il y a 2-3ans, pour l'achat d'un local neuf (construction).
La SCI est, certes, bénéficiaire à cause des "loyers" qui sont crédités chaque mois sur le compte de la SCI. Mais, comme l'a dit Patrick Lamy, les intérêts sont déductibles, et ce ne sont pas des clopinettes!
C'est à vous de déterminer le montant du loyer mensuel, en tenant compte de votre emprunt (remboursements mensuels), mais également de l'indice de location de la ville dans laquelle est situé le local. Il faut donc se renseigner sur le prix de location au m2, et ne pas (trop) le dépasser.
La banque vous demandera certainement de lui transmettre votre bail de location (on trouve des modèles sur internet).
Evidemment, ces loyers sont déductibles à 100%.

En ce qui concerne le taux et la durée de l'emprunt, les banques ont, périodiquement, des "enveloppes" pour les professionnels de santé, qui permettent de bénéficier de taux très intéressants.
Pour ma part, j'ai emprunté sur 10ans (pas possible de bénéficier d'un taux préférentiel au-delà) à 2.9%. Pour être plus précise, l'emprunt a été divisé en 2 :
- le terrain (taux à 3%)
- la construction (taux à 2.8%).
Le fait de constituer une SCI permet à la banque d'avoir plus de garanties (l'un des membre se portant garant pour l'autre).
Cela dit... ma chère banque m'a refusé le prêt, après plusieurs révisions du dossier...
Mon associée et moi avons essuyé plusieurs autres refus (avec pourtant des garanties!), avant de trouver une banque, in extremis, qui a accepté de nous prêter l'intégralité de la somme, sans exiger d'ouverture de compte pro (hormis le compte SCI, bien sûr).

Petit conseil pour la rédaction des statuts de la SCI : bien préciser que la SCI est habilitée à acheter ENTRE AUTRES le local professionnel ; si un autre achat s'avère nécessaire (parking ou autre), l'article en question ne doit pas être trop restrictif, sinon les statuts seront à refaire en cas de nouvel achat.

Voilà, en vrac, quelques éléments de ma petite expérience en la matière.
Bon courage pour ce beau projet!
4ine

... le notaire est LE pro spécialiste des SCI, du droit fiscal et des rédactions d'actes: pourquoi s'en méfier a priori ?

Chacun son domaine.
C'est un peu comme si d'emblée d' éventuels patients "se méfiaient" des prof de santé sous prétexte que nous pourrions, lors de leur prise de rv, calculer de combien leur rééducation allait nous enrichir...


La paranoïa rôde partout décidément....

exact ca ne concerne que l'habitation principale...

G.C. a écrit : le comparatif devient encore plus délicat, car tes Intérets d'Emprunts, tu peux aussi les DEDUIRE de ton IMPOT si tu achètes en Nom propre pendant quelques années ( nouveau dispositif SARKOZY de Juillet 2007).

Je ne suis pas sur pour la déduction des interets d'emprunts: je crois que cela concerne l'achat d'une résidence principale et peut-être même pour primo accession

La cession de parts sociales de sociétés civiles n'est JAMAIS impossible, voir le code civil, articles 1845 et suiv.

''' en plus si je veux revendre mon local à une collegue, si le bien a pri de la valeur, cela augmente la valeur des parts et je peux vendre petit à petit les parts afin selon les possibilités financieres du collegue.'''

C'est là qu'interviennent les statuts bien ou mal rédigées.
Il y a souvent des clauses qui limitent ou interdisent ou exigent l'unanimité.
Si la personne qui dispose des 1% au départ, et si une clause dispose d'une option préférentielle, elle peut empecher la vente que tu imagines (dans 5 ans, des gens qui s'aimaient peuvent se déchirer à outrance).

Bien sur, LAMY PATRICK, mais tu introduits dans le débat un élément donc ne parlait par Miss SOUFETTE ! J'emprunte , et combien et à quel taux ?
Et si j'emprunte, les conditions bancaires ne sont certainement pas les mêmes entre Nom Propre et SCI (hypothèques, garanties prises, garantie solidaire du conjoint)

le comparatif devient encore plus délicat, car tes Intérets d'Emprunts, tu peux aussi les DEDUIRE de ton IMPOT si tu achètes en Nom propre pendant quelques années ( nouveau dispositif SARKOZY de Juillet 2007).

Certes, un notaire est bien placé pour expliquer et conseiller, mais je me méfie de ces professions: il faut d'abord tomber sur un super bon, spécialiste à la fois des SCI mais aussi du droit fiscal (*), un qui ne commence pas à calculer combien il va gagner pour rédiger les statuts de la SCI, etc ... Perso, je préfère m'entourer de plusieurs sources d'informations, dont le Bouquin que j'ai cité.
(*) car dans nos messages, on voit bien que le domaine fiscal peut être un élément déterminant.

j'ai pri rdv avec un notaire qui va tt m'expliquer masi je l'ai deja eu au tel et j'ai bien pri connaissance de tous vos message et étudié le lien envoyé par daniel en debut de discussion.
je suis déjà mariée en séparation de biens, je ferai une sci 99 et 1 %. apparement en cas de perte ou de pb fiscal, la sci est une société auquel on ne peut pas toucher ..... contrairement au bien propre.
en plus si je veux revendre mon local à une collegue, si le bien a pri de la valeur, cela augmente la valeur des parts et je peux vendre petit à petit les parts afin selon les possibilités financieres du collegue.
enfin c'est pas fait !!!!!!!

a+

G.C. ?
Tu as volontairement éviter de parler de la CSG sur le revenu foncier pour ne pas définitivement la dégouter ?

bien sur que non puisque la SDI deduira ( pendant une bonne quinzaine d'années ) les interets d'emprunt des loyers percus...
pendant au moins 5ans ces interets vont etre maximaux...

ERICK, dans ta formule "Toi la Pro" tu prend en location le local à "TOI la SCI" ; et 100% du loyer entre en Frais Profesionnels !
Tout à fait fictif comme gain !
Car ensuite "TOI la SCI" doit nécessairement ventiler ses bénéfices (donc le LOYER perçu) sur les associés, au prorata des parts. Si SUFETTE posséde 99% des parts, c'est 99% du Loyer qu'elle devra inscrire dans sa déclaration IRPP ce qui gonflera d'autant son revenu imposable !

Sauf en cas de remploi, mais les notaires expliquent cela merveilleusement!

Et surtout n'imagines pas que ça diminue la paperrasserie en cas de divorce par exemple. Si t'es marié dans le régime classique, tout ce que tu achètes, que ce soit à ton nom (en fait au nom du couple) , ou en part de SCI, tout est rapporté à la communauté, et ton conjoint s'il divorce pourra exiger la vente ou le partage de l'un comme de l'autre.

Sauf que t'as oublié un point , ma petite soufette !
C'est qu'une SCI, on peut pas la constituer TOUTE seule , il faut au minimum 2 personnes nominativement (au départ) et des statuts bien fignolés, surtout au niveau du GERANT et de ses attributions.
Précipites toi chez un libraire, achetes le bouquin "CREEZ ET GEREZ VOTRE SCI" (Collection Mieux vivre votre argent) prix 12,90€, tu aura en 160 pages l'essentiel à savoir. Des status mal rédigés, un mauvais choix de gérant, et tu risques de te faire"ba.." pire que par ton conjoint si divorce.
Comme dit plus haut, l'avantage est à examiner en fonction de ta situation familiale, des enfants , de la durée de conservation du bien, de la plus value espérée, etc... en plus à combiner avec la possibilité de démembrement Nue-Propriété / Usufruit.

merci joly juper!!!!
j'ai compris. cela permet en cas de modification de vie perso (deces, divorces) ou de mofif de vie pro comme retraite ou arret de travail de trouver + facilement qq et de diminuer la paprasserie.
mieux vaut la faire maintenant pour en évieter + tard.

j'espere que ma question aura éclairé d'autre novices de papiers comme moi

à bientot