par Théné Lamour » lun. nov. 07, 2011 1:21 am
Voici ce que disent les textes :
Professionnels propriétaires :
Les règles de déduction des charges afférentes au local utilisé pour l'exercice de l'activité professionnelle, dont le professionnel est propriétaire, diffèrent selon que le local est affecté ou non au patrimoine professionnel.
Toutefois, quelle que soit l'affectation du local, les frais de chauffage, eau, gaz électricité (Ligne 20 de l'annexe no 2035 A) sont déductibles dans les mêmes conditions que celle prévues pour les professionnels locataires, le cas échéant au prorata de l'utilisation professionnelle en cas d'utilisation mixte du local.
Local affecté au patrimoine professionnel
Lorsque le professionnel est propriétaire du local qu'il utilise pour l'exercice de son activité professionnelle et qu'il l'a inscrit sur le registre des immobilisations et des amortissements, il peut alors déduire l'amortissement, les charges locatives et les charges de propriété afférentes à ce local (assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts de l'emprunt, etc.).
Ces différentes dépenses doivent être ventilées dans les postes de dépenses correspondants, seules peuvent être mentionnées ligne 15 BF « loyers et charges locatives », les charges de copropriété de l'immeuble.
Local conservé dans le patrimoine privé (sans location à soi-même)
Lorsque le professionnel est propriétaire du local qu'il utilise pour l'exercice de son activité professionnelle et qu'il a décidé de le conserver dans son patrimoine privé, il ne peut alors déduire que les charges qu'un locataire devrait supporter.
Seules les charges locatives doivent être mentionnées ligne 15 BF « loyers et charges locatives ». Dans les immeubles collectifs, les charges de copropriété comprennent des charges incombant exclusivement au propriétaire qui ne doivent pas être portées en déduction.
Seules les charges qui seraient récupérables auprès du locataire si le local était loué sont admises en déduction.
Local conservé dans le patrimoine privé (avec location à soi-même)
L'Administration s'est ralliée officiellement à la jurisprudence du Conseil d'État autorisant, sous certaines conditions, la déduction d'un loyer à soi-même lorsque le local utilisé pour l'exercice de son activité professionnelle est conservé dans le patrimoine privé.
Jusqu'à présent, l'Administration considérait qu'un professionnel n'était pas autorisé à déduire de ses revenus professionnels une somme correspondant au loyer normal d'un immeuble dont il détenait la propriété et qu'il utilisait pour l'exercice de son activité. De son côté, le Conseil d'État a reconnu aux professionnels libéraux, sous certaines conditions, la possibilité de déduire les loyers qu'ils se versent à eux-mêmes.
L'Administration a annoncé son ralliement à la jurisprudence du Conseil d'État dans une réponse ministérielle publiée en septembre 2008.
Déductions autorisées. - Il s'agit des mêmes déductions que celles prévues pour les professionnels qui ont choisi de conserver le local dans le patrimoine privé (charges qui seraient récupérables auprès du locataire si le local était loué) auxquelles il convient d'ajouter le montant des loyers versés au cours de l'année.
Conditions à respecter. - Les professionnels sont donc autorisés à déduire les loyers qu'ils se versent à eux-mêmes, sans risque de redressement en cas de contrôle fiscal, sous réserve de respecter les conditions suivantes :
justifier le versement périodique des loyers par la production d'écritures comptables, de copies de chèques et de relevés de comptes professionnels ;
Il est également recommandé d'établir une quittance mensuelle permettant d'appuyer les enregistrements en comptabilité d'une pièce comptable.
déclarer dans la catégorie des revenus fonciers les loyers qu'ils se sont versés à eux-mêmes.
Les professionnels dont les revenus fonciers (y compris ceux provenant de la location d'autres logements) ne dépassent pas 15 000 € peuvent bénéficier du régime micro-foncier. Dans cette hypothèse, ils ont simplement à reporter leurs revenus fonciers dans la rubrique ad hoc de la déclaration d'ensemble des revenus. Ils bénéficient automatiquement d'un abattement de 40 % qui couvre la totalité des charges.
L es revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 12,3 %.
IMPORTANT
Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les solutions visant à faire supporter la charge de ces travaux dans le contrat de bail par le cabinet locataire, dans le but de déduire un amortissement des revenus non commerciaux, peuvent être remises en cause sur le terrain de l'abus de droit par l'administration fiscale. Compte tenu des risques que comporte une telle solution, il est recommandé de recourir aux services d'un conseil spécialisé afin de sécuriser l'encadrement juridique de ces opérations.
Modalités de fixation du loyer. - Pour être admis en déduction le loyer doit avoir un caractère normal. Dans le cadre d'un contrôle fiscal, l'Administration peut démontrer que le montant du loyer est excessif ou anormalement bas compte tenu des prix pratiqués dans le même secteur pour un local similaire.
Afin d'éviter toute contestation, les professionnels auront intérêt à demander une évaluation à un notaire ou un agent immobilier, afin que le montant retenu pour le loyer soit en adéquation avec le marché local. Il n'est pas recommandé de retenir la valeur locative figurant sur l'avis d'imposition à la cotisation foncière des entreprises. En effet, la valeur locative fait uniquement l'objet depuis plusieurs années d'une revalorisation annuelle nationale et automatique qui ne tient pas compte de la réalité des marchés immobiliers. Enfin, si la rédaction d'un bail n'est pas obligatoire, elle peut cependant permettre de justifier des conditions financières de la location notamment les modalités de révision du loyer.
Voici ce que disent les textes :
[size=85] Professionnels propriétaires :
Les règles de déduction des charges afférentes au local utilisé pour l'exercice de l'activité professionnelle, dont le professionnel est propriétaire, diffèrent selon que le local est affecté ou non au patrimoine professionnel.
Toutefois, quelle que soit l'affectation du local, les frais de chauffage, eau, gaz électricité (Ligne 20 de l'annexe no 2035 A) sont déductibles dans les mêmes conditions que celle prévues pour les professionnels locataires, le cas échéant au prorata de l'utilisation professionnelle en cas d'utilisation mixte du local.
Local affecté au patrimoine professionnel
Lorsque le professionnel est propriétaire du local qu'il utilise pour l'exercice de son activité professionnelle et qu'il l'a inscrit sur le registre des immobilisations et des amortissements, il peut alors déduire l'amortissement, les charges locatives et les charges de propriété afférentes à ce local (assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts de l'emprunt, etc.).
Ces différentes dépenses doivent être ventilées dans les postes de dépenses correspondants, seules peuvent être mentionnées ligne 15 BF « loyers et charges locatives », les charges de copropriété de l'immeuble.
Local conservé dans le patrimoine privé (sans location à soi-même)
Lorsque le professionnel est propriétaire du local qu'il utilise pour l'exercice de son activité professionnelle et qu'il a décidé de le conserver dans son patrimoine privé, il ne peut alors déduire que les charges qu'un locataire devrait supporter.
Seules les charges locatives doivent être mentionnées ligne 15 BF « loyers et charges locatives ». Dans les immeubles collectifs, les charges de copropriété comprennent des charges incombant exclusivement au propriétaire qui ne doivent pas être portées en déduction.
Seules les charges qui seraient récupérables auprès du locataire si le local était loué sont admises en déduction.
Local conservé dans le patrimoine privé (avec location à soi-même)
L'Administration s'est ralliée officiellement à la jurisprudence du Conseil d'État autorisant, sous certaines conditions, la déduction d'un loyer à soi-même lorsque le local utilisé pour l'exercice de son activité professionnelle est conservé dans le patrimoine privé.
Jusqu'à présent, l'Administration considérait qu'un professionnel n'était pas autorisé à déduire de ses revenus professionnels une somme correspondant au loyer normal d'un immeuble dont il détenait la propriété et qu'il utilisait pour l'exercice de son activité. De son côté, le Conseil d'État a reconnu aux professionnels libéraux, sous certaines conditions, la possibilité de déduire les loyers qu'ils se versent à eux-mêmes.
L'Administration a annoncé son ralliement à la jurisprudence du Conseil d'État dans une réponse ministérielle publiée en septembre 2008.
Déductions autorisées. - Il s'agit des mêmes déductions que celles prévues pour les professionnels qui ont choisi de conserver le local dans le patrimoine privé (charges qui seraient récupérables auprès du locataire si le local était loué) auxquelles il convient d'ajouter le montant des loyers versés au cours de l'année.
Conditions à respecter. - Les professionnels sont donc autorisés à déduire les loyers qu'ils se versent à eux-mêmes, sans risque de redressement en cas de contrôle fiscal, sous réserve de respecter les conditions suivantes :
justifier le versement périodique des loyers par la production d'écritures comptables, de copies de chèques et de relevés de comptes professionnels ;
Il est également recommandé d'établir une quittance mensuelle permettant d'appuyer les enregistrements en comptabilité d'une pièce comptable.
déclarer dans la catégorie des revenus fonciers les loyers qu'ils se sont versés à eux-mêmes.
Les professionnels dont les revenus fonciers (y compris ceux provenant de la location d'autres logements) ne dépassent pas 15 000 € peuvent bénéficier du régime micro-foncier. Dans cette hypothèse, ils ont simplement à reporter leurs revenus fonciers dans la rubrique ad hoc de la déclaration d'ensemble des revenus. Ils bénéficient automatiquement d'un abattement de 40 % qui couvre la totalité des charges.
L es revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 12,3 %.
IMPORTANT
Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les solutions visant à faire supporter la charge de ces travaux dans le contrat de bail par le cabinet locataire, dans le but de déduire un amortissement des revenus non commerciaux, peuvent être remises en cause sur le terrain de l'abus de droit par l'administration fiscale. Compte tenu des risques que comporte une telle solution, il est recommandé de recourir aux services d'un conseil spécialisé afin de sécuriser l'encadrement juridique de ces opérations.
Modalités de fixation du loyer. - Pour être admis en déduction le loyer doit avoir un caractère normal. Dans le cadre d'un contrôle fiscal, l'Administration peut démontrer que le montant du loyer est excessif ou anormalement bas compte tenu des prix pratiqués dans le même secteur pour un local similaire.
Afin d'éviter toute contestation, les professionnels auront intérêt à demander une évaluation à un notaire ou un agent immobilier, afin que le montant retenu pour le loyer soit en adéquation avec le marché local. Il n'est pas recommandé de retenir la valeur locative figurant sur l'avis d'imposition à la cotisation foncière des entreprises. En effet, la valeur locative fait uniquement l'objet depuis plusieurs années d'une revalorisation annuelle nationale et automatique qui ne tient pas compte de la réalité des marchés immobiliers. Enfin, si la rédaction d'un bail n'est pas obligatoire, elle peut cependant permettre de justifier des conditions financières de la location notamment les modalités de révision du loyer.[/size]
