Vega5 : Forum

nous somme bien d accord

oups nous sommes pardon

un exemple concret: je viens juste de recevoir mon avis d'imposition des prélèvements sociaux 2011, donc pour revenus 2010
le cabinet m'appartient , mais je me verse un loyer de 150€ , mon associé en fait autant,
ce qui fait un revenu de 3600€ à l'année.
le montant de l'impôt est de 274€ soit effectivement environ 1 mois de loyer

au final tu gagnes des sous en te louant à toi meme

Invité a écrit :au final tu gagnes des sous en te louant à toi meme

pas trop pour l'instant ( 550€ de remboursement mensuel pour le prêt )
encore 5 ans et ce sera bon

Si je décide de me verser un loyer quel montant puis-je "me demander?" A vant je louais un local dans le même village 396 euros.Et faut-il que ce soit mensuellement ou si je veux faire pour cette année une annuité?

si tu louais ds meme village avec a peu pres meme superficie ,tu peux faire meme loyer .
pour edf et eau ,ceux qui ont tout ds meme maison ,vous avez 2compteurs ? ou vous faites forfait charge (x euros/mois ) ?

tu dois pouvoir faire un versement annuel pour cette année pour que çà paraisse en compta et sur ton compte pro .(apres tout ,les fermages se paient bien que 2 fois l'année ! ) mais là ...vaut mieux l'avis d'un expert ...

Quand ton local est dans la maison , les frais (eau, gaz , électricité.... ) sont au prorata de la surface de ton cabinet par rapport à la surface de ta maison : si ta maison fait 100 M² et que ton cabinet en fait 20 , tu peux prendre 20% de tes factures .

bonjour à tous,
en fait l'AVIS D'IMPOSITION -PRELEVEMENTS SOCIAUX" , c'est
> 8,20% de CSG
> 0,50% de CRDS
> 3,60% de prélèvement social et contributions additionnelles (RSA...)

en tout plutôt un mois et 1/2 , somme qui, à pzart un peu de CSG déductible, n'est pas à inclure dans les charges!

changement des fenêtres du local pro ---> le bailleur doit "couvertures et fermetures" - la dépense est donc privée avec TVA à 5,5% (ça va changer bientôt) et justifie le crédit d'impôt, voire une aide aux économies d'énergie intéressante chez Leclerc ou Auchant sous forme de crédit sur la carte du magasin.

rien n'est deductible puisque compte privé! tu ne va quand meme pas deduire de ton compte pro des charges generées à titre privée par la location d'un bien

Invité a écrit :rien n'est deductible puisque compte privé! tu ne va quand meme pas deduire de ton compte pro des charges generées à titre privée par la location d'un bien

Les charges afférentes (eau, électricité , gaz, .... ) à l'usage d'un bien pro sont déductibles au prorata de la surface utilisée.
Dans ta compta tu payes avec ton comppte pro et tu mets le pourcentage retenu en usage pro.

oui oui on est d accord TITJO parlait de la CSG que tu paie sur loyer perçu et il disait que c'etait deductible d ou mon intervention

Ok d'accord

J'ai acheté mon cabinet en privé. Je me verse donc un loyer ( mon comptable à pris le prix au m² d'un local professionnel dans ma ville ce qui equivaut à 1200 euros de loyer)....résultat cette année quasiment pas d'impots si ce n'est le montant à peu près d'un loyer à reverser car je suis proprio à titre privé et que ça rentre dans mon patrimoine....mais y'a pas à hésiter je suis beaucoup plus gagnante comme cela

Voici ce que disent les textes :
Professionnels propriétaires :
Les règles de déduction des charges afférentes au local utilisé pour l'exercice de l'activité professionnelle, dont le professionnel est propriétaire, diffèrent selon que le local est affecté ou non au patrimoine professionnel.
Toutefois, quelle que soit l'affectation du local, les frais de chauffage, eau, gaz électricité (Ligne 20 de l'annexe no 2035 A) sont déductibles dans les mêmes conditions que celle prévues pour les professionnels locataires, le cas échéant au prorata de l'utilisation professionnelle en cas d'utilisation mixte du local.
Local affecté au patrimoine professionnel
Lorsque le professionnel est propriétaire du local qu'il utilise pour l'exercice de son activité professionnelle et qu'il l'a inscrit sur le registre des immobilisations et des amortissements, il peut alors déduire l'amortissement, les charges locatives et les charges de propriété afférentes à ce local (assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts de l'emprunt, etc.).
Ces différentes dépenses doivent être ventilées dans les postes de dépenses correspondants, seules peuvent être mentionnées ligne 15 BF « loyers et charges locatives », les charges de copropriété de l'immeuble.
Local conservé dans le patrimoine privé (sans location à soi-même)
Lorsque le professionnel est propriétaire du local qu'il utilise pour l'exercice de son activité professionnelle et qu'il a décidé de le conserver dans son patrimoine privé, il ne peut alors déduire que les charges qu'un locataire devrait supporter.
Seules les charges locatives doivent être mentionnées ligne 15 BF « loyers et charges locatives ». Dans les immeubles collectifs, les charges de copropriété comprennent des charges incombant exclusivement au propriétaire qui ne doivent pas être portées en déduction.
Seules les charges qui seraient récupérables auprès du locataire si le local était loué sont admises en déduction.
Local conservé dans le patrimoine privé (avec location à soi-même)
L'Administration s'est ralliée officiellement à la jurisprudence du Conseil d'État autorisant, sous certaines conditions, la déduction d'un loyer à soi-même lorsque le local utilisé pour l'exercice de son activité professionnelle est conservé dans le patrimoine privé.
Jusqu'à présent, l'Administration considérait qu'un professionnel n'était pas autorisé à déduire de ses revenus professionnels une somme correspondant au loyer normal d'un immeuble dont il détenait la propriété et qu'il utilisait pour l'exercice de son activité. De son côté, le Conseil d'État a reconnu aux professionnels libéraux, sous certaines conditions, la possibilité de déduire les loyers qu'ils se versent à eux-mêmes.
L'Administration a annoncé son ralliement à la jurisprudence du Conseil d'État dans une réponse ministérielle publiée en septembre 2008.
Déductions autorisées. - Il s'agit des mêmes déductions que celles prévues pour les professionnels qui ont choisi de conserver le local dans le patrimoine privé (charges qui seraient récupérables auprès du locataire si le local était loué) auxquelles il convient d'ajouter le montant des loyers versés au cours de l'année.
Conditions à respecter. - Les professionnels sont donc autorisés à déduire les loyers qu'ils se versent à eux-mêmes, sans risque de redressement en cas de contrôle fiscal, sous réserve de respecter les conditions suivantes :
justifier le versement périodique des loyers par la production d'écritures comptables, de copies de chèques et de relevés de comptes professionnels ;
Il est également recommandé d'établir une quittance mensuelle permettant d'appuyer les enregistrements en comptabilité d'une pièce comptable.
déclarer dans la catégorie des revenus fonciers les loyers qu'ils se sont versés à eux-mêmes.
Les professionnels dont les revenus fonciers (y compris ceux provenant de la location d'autres logements) ne dépassent pas 15 000 € peuvent bénéficier du régime micro-foncier. Dans cette hypothèse, ils ont simplement à reporter leurs revenus fonciers dans la rubrique ad hoc de la déclaration d'ensemble des revenus. Ils bénéficient automatiquement d'un abattement de 40 % qui couvre la totalité des charges.
L es revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 12,3 %.
IMPORTANT
Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les solutions visant à faire supporter la charge de ces travaux dans le contrat de bail par le cabinet locataire, dans le but de déduire un amortissement des revenus non commerciaux, peuvent être remises en cause sur le terrain de l'abus de droit par l'administration fiscale. Compte tenu des risques que comporte une telle solution, il est recommandé de recourir aux services d'un conseil spécialisé afin de sécuriser l'encadrement juridique de ces opérations.
Modalités de fixation du loyer. - Pour être admis en déduction le loyer doit avoir un caractère normal. Dans le cadre d'un contrôle fiscal, l'Administration peut démontrer que le montant du loyer est excessif ou anormalement bas compte tenu des prix pratiqués dans le même secteur pour un local similaire.
Afin d'éviter toute contestation, les professionnels auront intérêt à demander une évaluation à un notaire ou un agent immobilier, afin que le montant retenu pour le loyer soit en adéquation avec le marché local. Il n'est pas recommandé de retenir la valeur locative figurant sur l'avis d'imposition à la cotisation foncière des entreprises. En effet, la valeur locative fait uniquement l'objet depuis plusieurs années d'une revalorisation annuelle nationale et automatique qui ne tient pas compte de la réalité des marchés immobiliers. Enfin, si la rédaction d'un bail n'est pas obligatoire, elle peut cependant permettre de justifier des conditions financières de la location notamment les modalités de révision du loyer.

Théné Lamour a écrit : IMPORTANT
Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les solutions visant à faire supporter la charge de ces travaux dans le contrat de bail par le cabinet locataire, dans le but de déduire un amortissement des revenus non commerciaux, peuvent être remises en cause sur le terrain de l'abus de droit par l'administration fiscale. Compte tenu des risques que comporte une telle solution, il est recommandé de recourir aux services d'un conseil spécialisé afin de sécuriser l'encadrement juridique de ces opérations .
Modalités de fixation du loyer. - Pour être admis en déduction le loyer doit avoir un caractère normal. Dans le cadre d'un contrôle fiscal, l'Administration peut démontrer que le montant du loyer est excessif ou anormalement bas compte tenu des prix pratiqués dans le même secteur pour un local similaire.
Afin d'éviter toute contestation, les professionnels auront intérêt à demander une évaluation à un notaire ou un agent immobilier, afin que le montant retenu pour le loyer soit en adéquation avec le marché local. Il n'est pas recommandé de retenir la valeur locative figurant sur l'avis d'imposition à la cotisation foncière des entreprises. En effet, la valeur locative fait uniquement l'objet depuis plusieurs années d'une revalorisation annuelle nationale et automatique qui ne tient pas compte de la réalité des marchés immobiliers. Enfin, si la rédaction d'un bail n'est pas obligatoire, elle peut cependant permettre de justifier des conditions financières de la location notamment les modalités de révision du loyer.

Concernant la rédaction d'un bail, voici encore ce que disent les textes:

Le bail professionnel n'est pas soumis au statut des baux d'habitation posé par la loi du 6 juillet 1989, il est soumis au droit commun du contrat de bail, c'est à dire au droit civil, à l'exception du cas où le bail est à usage mixte (professionnel et d'habitation).
Dans le cas d'un bail exclusivement professionnel, le bailleur a la possibilité d'imposer au locataire, par une clause du contrat de bail, le remboursement de la taxe foncière qui incombe au propriétaire.
L'insertion d'une telle clause dans un bail à usage mixte ou d'habitation est illicite.