question compta , impôts , plus values immo

[christelle]

Bon d'accord , je sais que ce n'est pas un sujet absolument passionnant .Mais peut-être que l'un d'entre vous s'y connait .... ça m'aiderait énoooooormément!!

J'expose la situation: mon local professionnel représente 10% de la surface de ma maison . J'ai mis donc le prix de ce local en immobilisation il y a 13 ans .

Je vais revendre ma maison d'ici peu . Donc apparemment , il y aura des plus values professionnelles ( et pas un peu, car ma maison je l'ai achetée en francs et que les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche depuis 13 ans !! ) .

Mon local est inscrit pour environ 14000 euros , il a été amortis pour l'instant pour environ 9000 euros et a une valeur comptable de 5000 euros aujourd'hui . La valeur à la vente risque d'être 25000 euros . Ma compta m'a dit que je devrai payer 16% d'impôts sur 25000 -5000 .

De mon côté , j'ai lu que dans tout celà, il y a des plus values à court terme et à long terme , donc pas au même régime d'imposition . Les plus values à courts termes sont à mettre dans les revenus ( étalable sur 3 ans ) et les plus values à long terme peuvent bénéficier d'un abattement de 10% par année de détention après 5 ans ( pour moi donc 8 ans = 80% d'abattement ) ....

les plus values à court terme seraient les amortissements déjà effectués ( donc 9000 euros ) , les plus values à long terme seraient 20 000 - 9000 = 11 000 euros avec 80% d'abattements : 2200euros taxables à 16% + prélèvements sociaux.


Mon autre question : n'y aurait-il pas un moyen d'être exonérée comme une résidence principale puis que c'est une habitation mixte et qui perdra cette définition puisque je fermerai le cabinet avant de vendre ?

Bref , est-il possible de minimiser tous ces frais ????!!!!!

[Théné Lamour]

Bonjour Christelle,
Sans apporter de véritable réponse à ta question, il me semble opportun d'exposer ton problème à ton notaire.
En fait, je comprends que tu as "détaché" une partie de ton patrimoine PRIVE afin de créer un local PRO.
Mais, la vente de ta maison, sous-entend que tu dois rattacher le local PRO au patrimoine PRIVE avant la vente.
Cela suppose donc que ton CAB fermera et sera rattaché à ton patrimoine PRIVE avant la vente de l'ensemble.
Par ailleurs, il se peut que ce soit grâce à cette (éventuelle) procédure notariale que tu disposeras d'éléments justifiant ses incidences (et les valeurs monétaires) dans ta comptabilité PRO.
D'autre part, cela apportera aussi la certitude de ne pas voir le nouveau proprio importuné avec des histoires de CFE...
Enfin, il est bon de se souvenir qu'il ne faut pas "vouloir le beurre et l'argent du beurre"...

Tiens nous au courant, cela peut intéresser d'autres ici.

[christelle]

merci Théné pour ton avis .

En lisant à droite et à gauche les histoires de plus values à court et long terme se confirme . ( vérification sur le site du gouvernement ) . Les différents abattements peuvent s'appliquer soit sur le court terme et l'autre sur le long terme .

Ma comptable m'a dit que soit je remets le bien dans mon patrimoine privé avant la vente et donc c'est une estimation du prix de vente , soit je peux laisser ainsi jusqu'à la vente .

En fait , je ne pense pas que ça posera problème pour le futur proprio , car le local n'est pas en changement de destination mais en changement d'usage . Le changement d'usage s'éteint de lui-même lors d'un transfert du professionnel ou d'une cessation d'activité ( car l'autorisation du préfet est une autorisation "personnelle " ) et je dois juste prévenir les impôts pour la CFE et la taxe d'habitation dans les trois mois.

Pour le notaire, je crois qu'il en faudrait un bien renseigné sur ce genre de sujet , parce-que , croyez-moi , j'ai eu pas mal de surprises déjà quant à l'ignorance de certains notaires sur ces sujets bien particuliers de locaux à usage mixte. Pas toujours de très bon conseil les notaires


Sinon pas de problème , je vous tiens au courant : pour tous ceux qui seront dans mon cas un jour , ça peut aider

[veronique hortet]

Pour le notaire, je crois qu'il en faudrait un bien renseigné sur ce genre de sujet , parce-que , croyez-moi , j'ai eu pas mal de surprises déjà quant à l'ignorance de certains notaires sur ces sujets bien particuliers de locaux à usage mixte. Pas toujours de très bon conseil les notaires

ca pose question, car c'est quand même lui qui rédige les actes, au final.... il vaudrait mieux qu'il sache ce qu'il fait !!

[christelle]

Voilà quelques éclaircissements ....j'ai signé le compromis lundi et donc j'ai demandé conseil à mon notaire pour la vente de ma résidence actuelle .

En fait , c'est lui qui mettra la part pro dans l'acte de vente , soit 10 % . Par contre , ayant acheté une nouvelle maison , j'ai un an pour vendre l'actuelle car ensuite elle sera considérée comme une résidence secondaire et donc ne bénéficiera plus de l'exonération pour la part des 90 % ( privé ) .

Pour le reste , il faut encore bien se renseigner... j'ai trouvé un article très intéressant qui explique les plus values à court et long termes et les abattements qui peuvent s'y rattacher : http://www.unapl.fr/sites/default/files ... p28-29.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

il date d'avril 2012 , mais en regardant les articles des impôts de 2013 ( .gouv ) qui s'y rattachent , je vois que c'est encore d'actualité.

A creuser ....

[Théné Lamour]

Tous les ans, l'UNAPL édite un "Spécial 2035 : Professions Libérales".
Ce doc peut aussi se commander par l'intermédiaire des Assoc Régionales Agréées des Professions Libérales (ARAPL). Ces dernières sont ce que l'on nomme habituellement AGA.
Il y a quelques 18 ARAPL en France dont certaines se déclinent en "Bureau" (de Perpignan par exp).
Je me permet de vous conseiller, à tous, de vous procurer pour l'année prochaine le "Spécial 2035 - Déclaration des revenus 2013".
AMHA, c'est une base des plus solides (et très simplement rédigée, avec exp), pour faire correctement sa compta.