attention amortissement danger

[Andre Guillabert]

Comment sont taxées les plus-values de biens immobiliers détenus par l’intermédiaire d’une société ? - Page 2
Article mis à jour le 16/03/2012
Impôts
Auteur :
Laurent GOURLAY, ancien juriste rédacteur et ancien directeur éditorial adjoint du site internet droitissimo.com, ancien avocat au barreau de Paris, ancien conseil juridique, ancien inspecteur des impôts

La société exerce une activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou non commerciale et est soumise à l’impôt sur le revenu

Il s’agit du cas ou une entreprise est exploitée sous forme de société soumise à l’impôt sur les sociétés (SCP, SNC, EURL…) et a inscrit un immeuble à son actif. Dans cette situation, les plus-values sont imposées suivant le régime des plus-values professionnelles.

Jusqu’en 2010, les plus-values immobilières sont taxées :

- au taux de 16 %, plus les prélèvements sociaux de 12,10 %, soit un taux global de 28,10 % si ce sont des plus-values à long terme ;

- au taux progressif de l’impôt sur le revenu, s’il s’agit de plus-values à court terme, majoré des prélèvements sociaux.

La taxation des plus-values à long terme est portée, à compter du 1er janvier 2011, à 19 % et les prélèvements sociaux à 12,30 %, soit un taux global de 31,30 %.

Du 1er octobre 2011 au 30 juin 2012,les prélèvements sociaux sont portés à 13,5 %, ce qui porte le taux d’imposition des plus-values à 32,5 %.

A compter du 1er juillet 2012, les prélèvements sociaux passent à 15,5 %, soit un taux global d’imposition de 34,50 %.

[ManuPatout]

Allons allons André.
Laisse parler la spécialiste qui ne manquera de commenter ton message.


Au fait, au risque de me répéter:

pourquoi les revendre cela peut te faire un complement de retraite en touchant un loyer

Encore un affaire de choix puis de parcours personnel.
Une assurance vie? Capital ou rente au final?

[Invité]

pas specialiste mais etant associé dans plusieur sci j'ai de vague notion:

La transmission exonérée d'impôts
Depuis le 31 juillet 2011, chaque parent peut transmettre, tous les dix ans, à chaque enfant, 159.325 € sans payer d'impôts. Et tous les dix ans, chaque grand-parent peut transmettre à chaque petit-enfant 31.865 € sans payer d'impôts.

Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts étant généralement inférieure à la valeur réelle du bien (du fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que le bien), cela avantage les héritiers. En outre, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI (qui peut être endettée par un emprunt, par exemple), ce qui devient encore plus intéressant.

Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et elle doit établir une déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072
La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu.

Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société). Dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.

En cas de déficits, l'associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an ou bien il les compense avec d'autres bénéfices fonciers.

En cas de vente d'un immeuble détenu par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires. Les SCI ont donc également subi la réforme des plus-values de septembre 2011, qui porte à 30 ans au lieu de 15, le délai de détention du bien nécessaire pour être exonéré d'impôt sur la plus-value
La transmission des parts
Cession à un associé ou à un tiers. La donation ou la cession de parts s'effectue entre associés ou auprès de tiers, avec l'accord majoritaire ou unanime des autres associés (les règles de majorité figurent dans les statuts). Comme un nouvel associé ne peut être toléré sans l'accord des autres, il faut demander leur agrément. Si celui-ci est refusé, les autres associés peuvent racheter les parts dans les six mois. C'est soit un acquéreur nouveau, proposé à l'unanimité, qui les rachète, soit la SCI qui va annuler les parts et refaire une répartition du capital.

Les associés peuvent aussi décider de la dissolution anticipée de la SCI, ce qui est rare car coûteux. Le cédant peut alors s'y opposer en décidant de ne plus céder ses parts.

La cession des parts est consignée par écrit sous seing privé ou acte notarié. Elle est enregistrée (imprimé 2759) dans le délai d'un mois à la recette des impôts du domicile de l'un des associés et donne lieu à un droit d'enregistrement de 5 % du prix de la cession.

S'il y a plus-value, celle-ci est à acquitter lors de l'enregistrement.

Le décès d'un associé. La société n'est pas dissoute, elle perdure avec les héritiers, mais si ceux-ci ne sont pas agréés comme associés, ils recevront la somme correspondant à la valeur des parts évaluée au jour du décès. Cette valeur est établie à l'amiable ou par un expert (comptable, financier désigné par les parties) ou, en cas de litige, par le président du tribunal de grande instance.

La dissolution de la SCI
La SCI sera dissoute :

à l'expiration de sa durée (99 ans, maximum) sauf prorogation votée par les associés à la majorité requise dans les statuts ;
si son objet s'est réalisé (par exemple : construction d'un immeuble achevée) ;
si les associés le décident en respectant les règles de majorité prévues au statut ;
si elle fait faillite ;
si le tribunal prononce sa dissolution.
Dans tous les cas, l'assemblée devra nommer un liquidateur (souvent le gérant) et accomplir des formalités : publication dans un journal d'annonces légales, compte définitif de liquidation déposé au greffe, partage de l'actif social.

Les associés paieront des droits et taxes (droits d'enregistrement, impôt sur la plus-value) dus sur le partage.


Impôt sur le revenu
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu si :

vous êtes des particuliers ;
les logements que loue votre SCI sont destinés à un usage résidentiel.

Dans ce cas, chacun des associés est imposé séparément.

La part des bénéfices de la SCI que vous percevez en tant qu'associé est soumise à l'impôt sur le revenu.

Si vous avez souscrit un emprunt pour établir votre apport au capital de la société, vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts que vous payez.
Impôt sur les sociétés
Vous pouvez choisir ce régime si votre SCI loue des locaux à usage professionnel. Il vous permet de déduire de vos bénéfices la TVA et les frais réels, constitués par :

les intérêts des emprunts en cours de remboursement ;
le montant des travaux de rénovation ou d'amélioration des biens loués ;
les primes d'assurance pour loyers impayés ;
les salaires versés au gérant s'il n'est pas associé à la SCI...

Si vous optez pour ce régime, vous devrez présenter chaque année un bilan comptable au Tribunal de commerce.

[Invité]

Les entreprises peuvent bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values professionnelles notamment lorsque la moyenne de leurs recettes hors taxes, réalisées au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles qui précèdent l'exercice de réalisation de la plus-value, n’excède pas :
- 250 000 € HT pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logement, à l'exception des locations meublées, et les exploitants relevant des bénéfices agricoles ;
- 90 000 € HT pour les autres entreprises (prestataires de services, bénéfices non commerciaux).

[ManuPatout]

pas specialiste mais etant associé dans plusieur sci j'ai de vague notion: ...

Je n'appelle pas cela de vagues notions, mais un copier-coller-inventaire à la Prévert.
Mais enfin pour une fois, on a pu lire plusieurs lignes rédigées correctement dans une de vos interventions, c'est déjà cela de gagné.

N'était-il pas plus simple de commenter le message d'André en disant que celui-ci ne concernait que les biens immobiliers détenus par des sociétés et non par des particuliers?
Il suffit de cliquer sur la page 1 pour compléter la page 2 qu'a recopiée André.
Bien entendu, vous nous répondrez encore une fois que votre réponse contient tous les éléments et qu'il suffit de savoir lire ce que vous avez écrit (ou recopié).
Oui mais voilà, il manque un point important au sujet de la donation de parts et le supposé "avantage aux héritiers", et vous auriez dû méditer un peu sur le dernier paragraphe de cette page que vous avez pourtant sans doute lu, et dont vous auriez pu nous faire part s'il ne mettait pas un bémol à votre "donc".
Depuis la réforme de février 2012, la donation de parts n'est plus aussi vierge fiscalement, le donataire peut être imposable sur la plus-value que feront les donateurs.
Vous trouverez quelques informations sur ce lien, n'hésitez pas à lire les commentaires relatifs à l'article, ils sont instructifs.

[Invité]

au contraire il confirme le donc differences d'interpretation ou mauvaise fois habituelle?

[ManuPatout]

Vous êtes lamentable ...

[Invité]

on se rejoint au moins sur ce point

[M&N]

Je n'appelle pas cela de vagues notions, mais un copier-coller-inventaire à la Prévert.

Comment transmettre ses ratons laveurs?

[ManuPatout]

Non, on parle de pierre. De deux maisons. Et de la ruine ...