Achat immobilier , quelle forme juridique utiliser ?

[malenimi]

Salut à tous

j'en appelle aux spécialistes de la fiscalité et du droit français , afin de répondre à la problématique suivante:

Mon épouse, infirmière libérale, a actuellement son cabinet chez une collègue avec qui elle partageait une clientèle ( contrat de fait, pas de scm, pas de contrat...), cette collègue partant à la retraite, elle a trouvé un nouveau collègue avec qui elle partage cette même clientèle suivant le même principe.
Ils viennent de trouver un local pour y installer leur cabinet,la répartition 50/50 du prix d'achat + frais est validée par les deux, mais il reste à trouver la forme juridique à mettre en place...Alors qu'elle serait la meilleure , SCI , SCP, Contrat notarial, Rien?

Quels seraient les avantages/Inconvénient de chacune des solutions?

Par avance Merci.

Michel

[Daniel MOINE]

Bonsoir,

L'achat par la SCI de l'immeuble se fera devant notaire: tant qu'ils y sont qu'ils fassent aussi le reste, la note sera salée mais ils auront une solution béton.

En fait ils peuvent choisir leurs options très librement, mais le plus sûr serait la "totale": SCI pour les murs, SCP pour l'exercice en commun sur une même patientèle et SCM pour le loyer du local et le matériel et les frais (loyer payé à la SCI qui fera un petit déficit foncier déductible, solution généralisée et classique en la matière).

Mais ils peuvent faire beaucoup plus light (et ultra dangereux): indivision tant immobilière que mobilière et contrat d'exercice en commun avec partage des honoraires: c'est un peu suicidaire mais s'ils aiment vivre dangereusement, pourquoi pas ?

Des infos et des tableaux comparatifs sur le site officiel: http://www.apce.com" onclick="window.open(this.href);return false;

[malenimi]

Bonjour et merci

Je comprends bien que le plus simple est le plus compliqué Sci,SCP,SCM. Mais que de frais pour si peu.
Mon épouse à déjà travaillé dans ce type de structure et quand tout va bien c'est effectivement parfait, mais quand il y a divorce c'est tribunal et 10 années de procédures.

Déjà pour la Sci je me pose la question, la valeur du bien est de 65k€, Donc divisé par 2, nous voilà rendu à moins de 40k€, les frais de gestion de cette Sci ne risquent ils pas d'êtres disproportionnés par rapport à la plus valu envisageable à long terme et le gain fiscal potentiel ?

Michel

[Daniel MOINE]

Toujours des choix draconiens, voire cornéliens! mais le beurre et l'argent du beurre il faut oublier: il y a toujours des frais, ceux de la gestion d'une SCI étant quasi inexistants.

Les sociétés ont le très gros avantage de leur solidité juridique et des statuts correctement rédigés permettent justement d'éviter les procédures longues et coûteuses.

Quant à l'absence de SCI, vous vous retrouvez avec les joies de l'indivision! L'ennui c'est que ce sont plutôt les pleurs qui accompagnent le moindre problème... alors qu'une cession de parts sociales de la SCI est très simple et permet de conserver le bien immobilier.

Mais bien entendu tout cela est question de choix et le choix étant libre et donc responsable, génère l'angoisse du décideur!!!!

[Boum]

mais le beurre et l'argent du beurre il faut oublier

Ben, Daniel...t'as oublié la laitière !

[ManuPatout]

Bonjour Michel.
La SCI semble s'imposer dans le cas de ton épouse.
Sa gestion n'est vraiment pas coûteuse, quelques lignes comptables chaque mois, une AG dînatoire chaque année, et une déclaration d'impôts. SCI, c'est à la fois liberté et sécurité.
Daniel a parfaitement décrit les choses.
Pour le reste, rien n'oblige à monter immédiatement une SCP ou un SCM.
Mon collègue et moi avons acheté une maison par le biais d'une SCI, dont nous sommes les deux associés. Le cabinet occupe le rez-de-chaussée que nous louons à la SCI.
Mais nous ne sommes ni en SCP ou SCM, juste co-locataires. Chacun travaillant à sa manière en volume et en temps, nous sommes indépendants professionnellement, pas de clientèle commune dans le sens pur du terme.
Nous avons la chance d'être complémentaires en techniques et en matériel, de très bien nous entendre, de ne pas nous jalouser. Chacun investit comme il veut et nous partageons, idem pour les frais de fonctionnement et les consommables : nous avons trouvé un équilibre naturel. Bref, une entente idéale et ne voulons pas nous lier plus par une autre société.
De toutes façons, mariés, pacsés ou concubins notoires; quand ça casse ça laisse toujours des traces si on n'y met pas un minimum d'intelligence et de bonne volonté.
Nous avions réfléchi notre projet, aussi bien sur le moyen que le long terme. La SCI nous permet de préparer notre avenir radieux de retraités (l'horizon reste lointain! ), et chacun est libre dans sa pratique et nous nous laissons du mou face aux aléas de la vie, même si l'absence de statuts suppose une part de risque. L'avenir nous dira si nous avons fait le(s) bon(s) choix.

Tout cela pour dire que ce type de projet se monte en réfléchissant d'abord soi-même puis à deux, en posant tous les jalons prévisibles ou non, et que c'est donc, pour conclure comme Daniel, une décision personnelle d'autant plus délicate ... que c'est pour débuter une aventure à deux, qui risque aussi d'évoluer au fil du temps.

[malenimi]

En ce qui concerne la SCI je suis assez en phase avec vous :

Donc création de SCI, mais comment la structurer au mieux ?qui doit emprunter? quel capital social? Faut il laisser le bien plutôt dans le domaine privé ou professionnel?

je n'ai actuellement pas d'expert comptable , je fais la comptabilité seul, qui serait à même de nous aider , le centre de gestion ?

Quant au fonctionnement professionnel , je me range un peu à ton avis manupatout, une bonne entente, ils se connaissent depuis des années et leurs décisions ont toujours été consensuelles..

Michel

[Daniel MOINE]

Et ben malenimi... faudrait peut être aller visiter un peu l'APCE: il y a vraiment plein d'infos sympas et utiles...

Le passage par l'AGA est une très bonne solution... selon l'AGA!

Si on monte une SCI c'est pas pour faire joli: la SCI sera la propriétaire de l'immeuble du local professionnel, c'est elle qui empruntera (les banques sont les seules à pouvoir flirter avec les SCI!!!! ), c'est elle qui encaissera les loyers, paiera les impôts fonciers etc. et comme le loyer demandé ne couvrira pas tout ça elle déclarera un déficit foncier qui viendra alléger la facture des associés: c'est d'une habituelle banalité et parfaitement légal, bien entendu!

[ManuPatout]

Il existe de nombreuses possibilités, et c'est pour cela qu'il ne faut pas hésiter à payer un peu (et pas que de sa personne) pour prendre un bon départ.
Pour ma part je dirais :

Qui doit emprunter?
La SCI, sur l'intégralité de la valeur d'achat du local.

Quel capital social?
150€ chacun représentant 15 parts chacun, en fait c'est un peu fonction ou fraction de ce qu'on pourrait transmettre un jour.

Faut il laisser le bien plutôt dans le domaine privé ou professionnel?
Laisser la SCI en dehors du professionnel.
Vous lui payez un loyer ensemble, séparément, peu importe. Daniel l'a dit, il ne couvre généralement pas tous les frais, le déficit de la SCI sera reporté sur la 2042 de chacun des associés.
Les loyers sont déduits sur la 2035 de chaque associé, voire de la SCP ou SCM éventuellement créée.
Imaginons qu'un jour le travail devienne trop important pour deux et qu'il faille un troisième larron. Pas besoin de l'intégrer dans la SCI, mais par contre ... il paiera son loyer.

Je n'ai actuellement pas d'expert comptable , je fais la comptabilité seul, qui serait à même de nous aider , le centre de gestion ?
Il faut aller frapper aux portes. Trouver là aussi la bonne personne.
Un comptable ou autre te rédigera les statuts, et le bail au départ. Demande les tarifs !
Ensuite chaque année, envoi de la compta à l'heureux élu qui pour une somme modique vous remplira la déclaration des sociétés immobilières et de qui vous exigerez un beau dossier de gestion pour chaque associé.

Quant au fonctionnement professionnel , je me range un peu à ton avis manupatout
C'est une sage décision, je suis susceptible tu sais.

ils se connaissent depuis des années et leurs décisions ont toujours été consensuelles..
... jusqu'au jour où ... Suffit de regarder Nantes et la Bretagne.

[Invité]

tout arrive!! je suis 100% d'accord avec manu (sauf pour la bretagne et nantes dont le divorce est du à un fait exterieur au couple ni l un ni lautre ne souhaitait se separer)
nous sommes dans la meme situation
sci pour le cabinet
scm pour le reste (pas de scm)
le tout devant notaire meme le bail locatif entre scm et sci
cout total du notaire: environ 1000 euros il y a 5 ans

quant à la compta ,un relevé des recettes encaissées et des charges de la SCI afin de déterminer le résultat répartis fiscalement entre les associés,

[ManuPatout]

tout arrive!! je suis 100% d'accord avec manu (sauf pour la bretagne et nantes dont le divorce est du à un fait exterieur au couple ni l un ni lautre ne souhaitait se separer)

Vous devriez mieux vous renseignez, par exemple en interrogeant l'Eglise Catholique, qui il est vrai, n'a toujours exercé qu'une influence très mineure en Bretagne.

[ptit chat]

[Théné Lamour]

Et ben malenimi... faudrait peut être aller visiter un peu l'APCE: il y a vraiment plein d'infos sympas et utiles...

Le passage par l'AGA est une très bonne solution... selon l'AGA!

Si on monte une SCI c'est pas pour faire joli: la SCI sera la propriétaire de l'immeuble du local professionnel, c'est elle qui empruntera (les banques sont les seules à pouvoir flirter avec les SCI!!!! ), c'est elle qui encaissera les loyers, paiera les impôts fonciers etc. et comme le loyer demandé ne couvrira pas tout ça elle déclarera un déficit foncier qui viendra alléger la facture des associés: c'est d'une habituelle banalité et parfaitement légal, bien entendu!

Mais...Mais...Daniel !!!
Ne parles pas trop fort !!! C'est une niche fiscale !!!
Et tu n'ignores pas qu'en ce moment il y a des chiens qui sont sur leurs pistes...

[malenimi]

salut

Merci pour tous vos précieux conseils et vos analogies historiques

J'ai été fait un tour sur le cite APCE mais soit je suis une bille , soit je suis une bille, mais je n'ai rien trouvé au sujet des SCI, donc ...

Michel

[Daniel MOINE]

http://www.apce.com/pid564/sci-et-entre ... ace=1&tp=1" onclick="window.open(this.href);return false;

Désolé mais tu es une agathe!!!

[fb]

Si on monte une SCI c'est pas pour faire joli: la SCI sera la propriétaire de l'immeuble du local professionnel, c'est elle qui empruntera (les banques sont les seules à pouvoir flirter avec les SCI!!!! ), c'est elle qui encaissera les loyers, paiera les impôts fonciers etc. et comme le loyer demandé ne couvrira pas tout ça elle déclarera un déficit foncier qui viendra alléger la facture des associés: c'est d'une habituelle banalité et parfaitement légal, bien entendu!

Bonjour,
avec ma collègue, nous sommes en train de vouloir monter une SCM et une SCI pour acheter un local ; et donc cette remarque m'interpelle...
Comment déterminer le loyer que la SCM payera à la SCI? Y a t'il un maximum de "déficit foncier" à respecter? Merci d'avance pour ces précisions...